評価できない土地はありますか？

エピログ相続で評価できるか土地か否かについては、以下をご覧ください。

評価方式

路線価方式・倍率方式のどちらにも対応しています。

地目

宅地のみ評価できます。現時点では宅地以外の地目や、地目の異なる土地が一体として利用されている場合は評価できません。

地区区分

以下全ての地区に対応しています。

• ビル街地区
• 高度商業地区
• 繁華街地区
• 普通商業・併用住宅地区
• 普通住宅地区
• 中小工場地区
• 大工場地区

※大規模工場用地の評価はできません。
※以下のような、宅地が2以上の地区にまたがる場合には対応していません。
宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整｜国税庁 (nta.go.jp)

利用区分等

【評価できるもの】

• 自用地（自ら使用している土地）
• 貸家建付地（以下の条件を全て満たす場合のみ評価できます）
  　・相続発生時点で空き家/空室ではない
  　・賃貸用のみに使われている
  　　　※自用と賃貸の両方の用途で使われている場合は評価できません
  　・賃貸料が通常の相場である
  　　　※無料や著しく低い相場で貸している場合は評価できません

【評価できないもの】

• 私道
• 貸宅地
• 土地の上に存する権利（借地権、定期借地権、区分地上権、賃借権、永小作権等）
• 上記の条件を満たさない貸家建付地
• 賃貸用駐車場

その他（形状・評価方法など）

※間口狭小補正、奥行長大補正、不整形地補正に対応しています。
※間口狭小奥行長大の場合と、間口狭小不整形地補正の場合のどちらが有利かを自動で判定します。

※本サービスにおいて、奥行価格補正は、想定整形地を用いた計算上の奥行距離によって行います。
以下の方法は用いません。

• 奥行距離の異なる部分ごとに区分して奥行価格補正を求める方法
• 近似整形地を求めて、その設定した近似整形地も基として奥行価格補正を求める方法
• 隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額を求め、その価額から隣接する整形地の価額を差し引いて奥行価格補正を求める方法

※正面路線の自動判定が可能です（各路線で地区が異なる場合も可能）。
ただし、以下の場合には対応していません。

• 奥行価格補正後の路線価の価額が各面で同額となる場合
• 路線価の高い路線の影響を受ける度合が著しく少ない場合
  路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価｜国税庁 (nta.go.jp)

【評価できるケース】

対応ケース	イメージ図
1つの路線に面する宅地
2つの路線に面する宅地① （角地・準角地・二方路地）	※側方路線・二方路線に宅地の全てではなく 一部が面している場合も評価できます
2つの路線に面する宅地② （側方路線に一部が接している宅地）
2つの路線に面する宅地③ （二方路地に一部が接している宅地）
三方が路線に面する宅地
四方が路線に面する宅地
公図・地積測量図上で角切りのある場合
屈折路に内接/外接する場合
路線価方式の場合の地積規模の大きな宅地	ー
実際の地積と登記簿上の地積が異なる場合	ー
2筆以上の宅地に1棟の建物がある場合 ※筆とは土地の単位	ー
宅地を共有持分で相続する場合	ー

【評価できないケース】

対応ケース	イメージ図
無道路地
路線価が設定されていない 道路にのみ接している宅地
1路線に2以上の路線価が付されている場合
接道義務を満たしていない宅地
道路に面する間口が複数に分かれている場合
旗竿地の通路部分が斜めになっており、 通路部分の幅と路線に面している 間口の幅が異なる場合
河川を隔てて道路がある宅地
帯状部分がある宅地①
帯状部分がある宅地②
がけ地を有する宅地
土砂災害特別警戒区域内にある宅地	ー
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地
土地区画整理事業施行中の宅地	ー
造成中の宅地	ー
セットバックを必要とする宅地
都市計画道路予定地の区域内にある宅地	ー
倍率評価方式により評価する土地に 固定資産税評価額が付されていない場合	ー
倍率評価方式の場合の地積規模の大きな宅地	ー
1画地の宅地に利用区分の異なる建物が 2以上ある場合	ー
2筆以上の土地を1つの土地として 評価する場合で、 各筆の敷地権割合が異なる場合	ー
宅地を分筆して相続する場合	ー
地積規模の大きな宅地 （倍率地域の場合および保有する土地の 合計面積が50,000㎡を超える場合）​	ー

また、以下の場合には対応しておりません。

• 角地/準角地としての効用を有しない場合
  （以下のリンク先事例を参照ください）
  2の路線に接する宅地の評価｜国税庁 (nta.go.jp)
  
• 公図・地積測量図上では角切りではないが、現況で角切りとなっている部分の評価減額計算
  ※以下①~③を満たす場合、角切りの三角形部分の評価を低減できる可能性がありますが、本サービスでは公図・地積測量図上の形状として評価します。
  ①公図・地積測量図上では角切りされていない
  ②現況（実際の状況）では角切りになっている
  ③行政による指示で角切りを行っている

エピログ相続へ